Acheter à l'Île Maurice en tant qu'étranger : le guide complet 2025

Pourquoi l'Île Maurice attire les acheteurs étrangers

En 2025, l'Île Maurice s'impose comme l'une des destinations immobilières les plus recherchées par les Européens. Cadre de vie exceptionnel, fiscalité avantageuse, stabilité politique et accès facilité à la résidence permanente : les raisons sont nombreuses. Mais acheter une propriété en tant qu'étranger suit des règles précises qu'il est indispensable de connaître avant de se lancer.

Les schémas d'investissement immobilier

Maurice dispose de dispositifs spécifiques permettant aux non-citoyens d'acquérir un bien immobilier. Les principaux sont :

• PDS – Property Development Scheme : le cadre le plus répandu aujourd'hui. Il regroupe et remplace les anciens IRS et RES. Les projets PDS sont des résidences intégrées, souvent dotées de piscines communes, gardiennage 24h/24 et services de conciergerie.
• Smart City : développements mixtes alliant résidentiel, bureaux et loisirs, implantés dans des pôles urbains planifiés.
• G+2 : appartements en immeuble d'au moins deux étages, dans certaines zones délimitées. Accessible à partir de prix plus abordables.

Ces schémas sont encadrés par l'Economic Development Board (EDB) de Maurice, qui délivre les agréments. Tout projet dans lequel vous investissez doit disposer de son certificat EDB en cours de validité.

Le permis de résidence par l'investissement immobilier

C'est l'un des atouts les plus puissants de l'immobilier mauricien : tout achat dans le cadre d'un schéma agréé (PDS, Smart City, G+2) pour un montant minimum de 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence pour l'acquéreur et sa famille directe.

Ce permis est valable tant que vous êtes propriétaire du bien. Il vous permet de vivre, de travailler et d'investir librement à Maurice — sans avoir à renouveler régulièrement votre visa.

Un seul investissement immobilier peut transformer votre relation à l'île : d'un séjour vacances à une véritable résidence de vie.

La fiscalité : un cadre exceptionnellement favorable

Maurice ne prélève pas d'impôt sur les plus-values immobilières. Que vous revendiez votre bien cinq ans ou vingt ans après l'acquisition, la totalité de la plus-value vous revient. À cela s'ajoute l'absence de droits de succession, ce qui fait de Maurice une juridiction particulièrement intéressante pour la transmission patrimoniale.

Le taux d'imposition sur les revenus locatifs reste également compétitif, avec un taux forfaitaire de 15 % pour les non-résidents fiscaux.

Le processus d'achat, étape par étape

1. Identification du bien : votre agent immobilier vous présente une sélection de propriétés correspondant à votre profil et à vos objectifs.
2. Offre et négociation : une lettre d'intention est soumise au vendeur. Une fois acceptée, les deux parties s'engagent sur les conditions.
3. Contrat préliminaire (Promise of Sale) : rédigé par un notaire mauricien, il formalise l'accord et requiert généralement un dépôt de garantie de 10 %.
4. Due diligence et financement : vérification du titre de propriété, de l'agrément EDB pour les schémas concernés, et mise en place du financement si nécessaire.
5. Acte de vente (Deed of Sale) : signature chez le notaire, transfert des fonds et remise des clés.

L'ensemble du processus dure en moyenne entre trois et six mois selon la complexité du dossier et les délais de financement.

Le Nord de l'île : pourquoi c'est le choix des connaisseurs

Grand Baie, Cap Malheureux, Grand Gaube, Péreybère — le nord de Maurice concentre ce que l'île a de mieux à offrir : lagons aux eaux turquoise, restaurants gastronomiques, infrastructures modernes et une communauté internationale bien établie. C'est également la région qui propose la plus grande densité de projets PDS de qualité, avec des villas architecturales et des résidences sécurisées dominant directement l'Océan Indien.

Pour un premier achat à Maurice, le nord s'impose naturellement comme point de départ.

Faire appel à un agent local : un atout décisif

Si acheter à Maurice depuis l'Europe est tout à fait faisable, s'accompagner d'un expert local reste indispensable. Les subtilités juridiques, la négociation avec les promoteurs, la coordination avec les notaires et les délais administratifs propres à l'île nécessitent une connaissance du terrain que seul un professionnel implanté localement peut apporter.

Chez Sphere, nous accompagnons nos clients de la première visite à la remise des clés — avec la même exigence de transparence et de rigueur à chaque étape.